L’atout séduisant dans le secteur de l’immobilier d’entreprise repose sur le degré de rentabilité de l’investissement. En effet, celui-ci propose un taux plus élevé de 2 à 3% par rapport à une location d’habitation. De même, comme le bail cible particulièrement les activités professionnelles, le risque d’être confronté à des impayés est diminué. Pour maitriser le béaba de l’immobilier d’entreprise et investir en toute connaissance du milieu, zoom sur le sujet !
Quelle est la différence entre l’immobilier d’entreprise et l’immobilier résidentiel ?
On confond souvent à tort l’immobilier d’entreprise et résidentiel. Néanmoins, sachez qu’il s’agit de deux domaines bien distincts, et ce, à deux niveaux : le type d’usage et les acteurs clés.
Le type d’usage
Le premier élément qui permet de distinguer l’immobilier d’entreprise et l’immobilier résidentiel repose sur l’usage auquel le bien est prédestiné. Si l’immobilier résidentiel concerne les transactions axées sur l’achat ou la location d’un bien immobilier d’habitation ; l’immobilier d’entreprise quant à lui se tourne vers les transactions qui englobent une utilisation professionnelle, artisanale, industrielle ou commerciale.
Les acteurs clés
Les 2 types d’immobiliers visent une clientèle bien différente. En effet, quand on parle d’immobilier d’entreprise, la cible principale regroupe les porteurs de projets ou les entrepreneurs à la recherche d’un local. Sur un autre versant, l’immobilier résidentiel touche les propriétaires bailleurs qui désirent mettre leur propriété en bail ou les vendre.
Comment évaluer la valeur d’un bâtiment d’entreprise ?
Investir dans l’immobilier n’est pas toujours une mince affaire, car une grosse somme d’argent est mise en jeu. En ce sens, pour ne pas foncer tête baissée dans un tel investissement, il faudra être en mesure d’estimer la valeur d’un bâtiment d’entreprise. Pour ce faire, plusieurs paramètres doivent entrer en ligne de mire : le type d’immobilier, la qualité de l’espace, la zone d’implantation, les équipements et la logistique disponible.
Pour un entrepôt
Afin d’estimer la valeur d’un entrepôt, il faudra se référer à la typologie du bien ainsi qu’à l’aspect qualitatif de l’espace destiné au stockage. Par ailleurs, il ne faudra pas uniquement se focaliser sur la superficie et se concentrer également sur les aménagements possibles (bureaux et quais de chargement). En outre, l’emplacement de l’entrepôt est également une donnée qui influe sur le prix. Un positionnement dans des pôles logistiques permet ainsi d’accroitre la valeur du bien.
Pour des bureaux
La nature de l’espace de travail est un élément central dans le cas d’un immobilier d’entreprise de bureaux. En ce sens, la manière dont le tout est configuré comptera pour beaucoup : le bâtiment permet-il d’avoir un open space ou des bureaux fermés. Dans la même foulée, il convient de passer à la loupe l’état de l’immeuble. Enfin, la zone d’implantation est aussi un paramètre déterminant. Un bâtiment qui se trouve dans un quartier d’affaires est toujours plus onéreux.
Pour un bien commercial
Dans ce cas de figure précis, l’élément central qui permet de déterminer la valeur du bien est la zone de chalandise. En effet, dans un business model à titre commercial, l’implantation du bien influe directement sur les chiffres d’affaires de l’entreprise. En ce sens, la valeur d’un local commercial se rapporte à sa rentabilité brute outre l’état du bien et les équipements présents.
Comment déterminer les coûts d’entretien pour un immeuble d’entreprise ?

Les coûts d’entretien d’un immeuble d’entreprise varient en fonction de plusieurs facteurs, à savoir :
- L’état général du bien immobilier : un immeuble en bon état nécessite généralement que peu d’entretien.
- La dimension de l’immeuble et la superficie occupée
- Le nombre d’employés et l’activité de l’entreprise
- L’affluence
- La présence d’un espace extérieur ou d’un espace vert
- La nature des revêtements
- La quantité de vitres
Mis à part les paramètres cités précédemment, d’autres points sont aussi à considérer, comme : la configuration de l’immeuble, l’emplacement géographique ainsi que la fréquence d’entretien.
Quels sont les critères de choix importants pour l’achat ou la location d’un espace commercial ?
Comme la location ou l’achat d’un espace commercial représente un investissement non négligeable, certains critères devraient influencer votre choix. D’ailleurs, il s’agit d’éléments décisifs corolaires à votre business model et sur lesquels reposera votre stratégie de merchandising. En ce sens, avant de passer à la signature d’un contrat, voici plusieurs points qui servent à évaluer la qualité de votre investissement immobilier :
- Les potentiels clients qui fréquentent la zone d’implantation
- L’affluence : passants et voitures
- L’accessibilité
- L’environnement commercial
- La cohérence entre le quartier et votre activité
- L’exposition
- La superficie
- L’aménagement intérieur
- La visibilité
- Les évolutions possibles de la zone de chalandise
Quels sont les différents types d’investissement immobilier d’entreprise ?
Si vous souhaitez vous investir en immobilier d’entreprise, retenez qu’il existe principalement 2 sortes de baux : les baux professionnels d’un côté et d’un autre, les baux commerciaux.
Bail commercial
Ce premier d’investissement tient compte des différentes activités commerciales, agricoles ou encore artisanales. Le bail est contracté pour une durée minimale de 9 ans.
Bail professionnel
Pour les professions libérales, on parle généralement de bail professionnel. Cette seconde catégorie concerne particulièrement les immobiliers pour médecins, avocats, les cabinets d’études notariales. Le bail est signé pour un minimum de 6 ans.
Vous l’aurez compris, l’investissement doit être axé sur la nature du bien, le secteur touché, mais aussi le type de locataire.
Comment mesurer la performance d’un investissement immobilier d’entreprise ?
Pour ne pas jeter votre argent par la fenêtre, mieux vaut se focaliser sur des métriques concrètes. La référence par excellence repose ainsi sur votre retour sur investissement, connu également sous le sigle RSI.
Concrètement le RSI est un outil qui permet de calculer la perte ou le gain généré dépendamment du coût initial. Pour calculer un RSI, il faudra partir sur une formule de base qui est la suivante :
RSI= [(Revenus locatifs annuels – Dépenses et coûts)/ Prix de la propriété] x 100
Si le calcul offre un RSI à deux chiffres, vous êtes sur la bonne piste. Ceci dit, il convient de rappeler qu’un retour sur investissement demeure toujours subjectif. Pour avoir un regard légèrement objectif, il faudra alors considérer d’autres paramètres comme le financement, le matériel ou l’emplacement.
Comment gérer les locations de biens immobiliers d’entreprise ?

Pour une meilleure gestion de biens immobiliers d’entreprise, vous devez vous concentrer sur plusieurs aspects.
La gestion administrative
Ce premier point regroupe plusieurs tâches comme la gestion de/ des :
- l’état locatif
- réclamation
- contrôle et réglementations
- l’administration
- la négociation juridique
- échéances contractuelles
- la documentation des actifs
La gestion technique
À ce niveau, vous devez vous focaliser sur tous les éléments techniques dépendamment des réglementations en vigueur.
La gestion comptable et financière
Pour avoir main mise sur l’ensemble des activités de comptabilité, vous devez contrôler régulièrement l’état de vos finances.
Quels sont les risques liés à l’investissement dans l’immobilier d’entreprise ?
Comme cette branche de l’immobilier est parfaitement indépendante, elle n’est pas à l’abri des instabilités de toutes sortes. C’est donc le risque n°1 quand on investit dans l’immobilier d’entreprise. Pour pallier ce souci, l’idéal serait de bénéficier des conseils d’un agent spécialisé. En agissant de la sorte, vous pourrez ainsi réduire les risques.
En outre, les principaux risques mesurés se concentrent essentiellement sur les couts d’investissement, le marché, le développement économique, et les risques boursiers.
Comment négocier les termes d’une location commerciale ?
En tant que chef d’entreprise, vous pourrez souvent être amené à négocier des termes de location commerciale. Pour faire les choses dans les règles de l’art, voici trois étapes à méditer préalablement.
Évaluation des besoins
Avant d’entrer dans une négociation houleuse, pensez à identifier vos besoins dès le départ. De même, c’est également à cette étape que vous devez avoir une idée du budget et de l’emplacement souhaité.
Se faire accompagner par un professionnel
Négocier des termes de location n’est pas un jeu d’enfant. En ce sens, nous vous conseillons de vous faire assister par un avocat dans votre démarche.
Les coûts
Ne vous pressez pas à finaliser les choses tant que vous n’avez pas calculé l’ensemble des dépenses. En effet, il peut arriver que certains frais accessoires viennent s’ajouter au bail ou à l’achat.
Dans tous les cas, si le propriétaire vous remet un formulaire de bail, passez chaque détail à la loupe.
Comment garantir la sécurité et la conformité réglementaire des immeubles commerciaux ?
Quand on parle des règlements de sécurité, il faudra retenir que ceux-ci varient d’un local à un autre. En effet, on recense 5 catégories de locaux.
- Catégorie 1 à 4 : Les immobiliers compris dans cette catégorie doivent respecter les normes d’accessibilité et d’incendie.
- Catégorie 5 : seule la norme d’accessibilité prévaut pour cette catégorie.
Toutefois, pour rester dans les normes pensez à investir dans un local pourvu d’une façade ouverte vers un espace libre. Cet élément est essentiel dans le cadre d’une évacuation d’urgence.
Par ailleurs, il est nécessaire d’avoir un système d’alarme incendie qui s’accompagne directement d’extincteur à chaque 200 ou 300m2.
Au niveau de l’éclairage, la réglementation impose un éclairage de secours. Pour ce qui est des ascenseurs ou des systèmes d’alarme, ceux-ci doivent faire l’objet d’un entretien régulier.
Dans tous les cas, l’idéal serait de faire appel à un architecte spécialisé dans la sécurité pour s’assurer que le bâtiment est conforme aux normes de sécurité.